Projet de loi de finances 2025 : La fin d'un avantage fiscal pour les investisseurs en LMNP ?
Actualités fiscales : Qu’est-ce que la réforme du PLF 2025 change pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) ?
Le projet de loi de finances pour 2025 (PLF 2025) introduit des changements significatifs pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP). Parmi les mesures envisagées, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente, pourrait bouleverser les stratégies fiscales des propriétaires en location meublée. En effet, cette réforme vise à supprimer un avantage fiscal clé, en augmentant potentiellement l’impôt dû lors de la cession de biens immobiliers.
Pourquoi une réforme des LMNP et de la fiscalité sur la plus-value immobilière ?
Le gouvernement justifie cette mesure par la nécessité de « corriger une spécificité fiscale qui accentue la tension sur le marché locatif ». Actuellement, le régime fiscal des LMNP, considéré comme très avantageux, contribue indirectement à la diminution de l’offre de logements disponibles pour les résidents permanents, notamment dans les zones touristiques comme Chamonix, Annecy, ou d'autres pôles attractifs. La multiplication des locations meublées de courte durée y limite en effet la disponibilité de logements classiques, une situation problématique face à la demande croissante de résidences permanentes.
Dans ce contexte, la révision du régime fiscal des LMNP est envisagée pour mieux répartir l'offre de logements entre les locations de courte durée et les logements pour résidents permanents, tout en tentant de réduire la dette nationale.
Fiscalité actuelle des LMNP : Un régime avantageux pour les plus-values
À ce jour, les investisseurs en LMNP bénéficient d'un régime fiscal leur permettant d’amortir leur bien immobilier. Ce mécanisme réduit considérablement, voire annule, l’imposition sur les revenus locatifs, tout en offrant un avantage lors de la revente : les amortissements ne sont actuellement pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. Cela signifie que même si un bien a été partiellement amorti, la plus-value imposable reste calculée sur le prix d'achat initial.
Exemple : Un investisseur acquiert un appartement à Annecy pour 300 000 € et perçoit 12 000 € de revenus locatifs annuels. Il peut déduire 10 200 € en amortissement immobilier, 500 € pour le mobilier, et 1 300 € de charges, réduisant ainsi son revenu imposable à zéro. En cas de vente de l’appartement, même si le bien a été amorti à 50 %, la plus-value imposable reste calculée sur le prix d'achat de 300 000 €, sans prise en compte des amortissements effectués.
Ce que la réforme propose pour les plus-values des LMNP
Le projet de loi de finances 2025 introduirait la prise en compte des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente d'un bien LMNP. Cela signifierait que les amortissements déjà déduits viendraient réduire le prix de revient, augmentant ainsi la plus-value imposable et, par conséquent, l'impôt sur la cession.
Exemple avec la réforme : En reprenant l’exemple précédent, si l’appartement amorti à 50 % est revendu pour 350 000 €, la plus-value imposable serait de 200 000 € (350 000 € - 150 000 € de prix de revient ajusté), contre seulement 50 000 € selon le régime actuel. Cette hausse de la base imposable pourrait significativement augmenter l’impôt dû à la revente, impactant directement la rentabilité de l'investissement en LMNP.
Une fiscalité renforcée… mais encore des moyens de l’optimiser
Même avec cette nouvelle mesure, des options demeurent pour alléger la fiscalité sur les plus-values. En effet, les propriétaires peuvent encore déduire certains travaux, profiter des abattements liés à la durée de détention, ou bénéficier d'exonérations dans certains cas, comme la vente d'une résidence secondaire pour l'achat d'une résidence principale. Il est également important de noter que les mutations à titre gratuit (donations ou successions) ne sont pas concernées par cet impôt sur la plus-value immobilière.
Conclusion : Vers une refonte de la fiscalité des LMNP ?
Si la réforme du PLF 2025 est adoptée, elle marquera la fin d'un avantage fiscal majeur pour les propriétaires en LMNP, en intégrant les amortissements dans le calcul de la plus-value. Cette mesure pourrait inciter certains investisseurs à réévaluer leur stratégie, notamment dans des zones à forte tension locative, comme Chamonix ou Annecy.
Pour les investisseurs, comprendre cette évolution fiscale est crucial pour ajuster leur stratégie immobilière. Restez connectés à notre blog pour suivre les actualités sur cette réforme et les meilleures pratiques pour optimiser vos investissements en LMNP !
